ÚLTIMAS MEDIDAS DEL RD-LEY 15/2020 EN RELACIÓN CON EL APLAZAMIENTO DE RENTAS DE ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
En las últimas semanas, tras la declaración del estado de alarma, se han venido promulgando diversos decretos leyes entre los que se encuentran los reales decretos leyes 11/2020, de 31 de marzo, y 15/2020, de 21 de abril, que, entre otros aspectos, pretenden regular determinadas medidas urgentes en el ámbito de los contratos de arrendamiento, sean de vivienda o de uso distinto del de vivienda. Este último real decreto viene a introducir una serie de matizaciones, respecto del Real Decreto-Ley 11/2020, que mencionaremos a continuación.
Las principales medidas adoptadas en relación con los arrendamientos para uso distinto de la vivienda son las siguientes:
1. Moratoria en el pago de la renta de arrendamientos para uso distinto de la vivienda.
- Autónomos y PYMES arrendatarios, cuyos arrendadores sean empresa o entidad pública de vivienda o de industria, o un gran tenedor (persona física o jurídica con más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m2), podrán solicitar en el plazo de 1 mes desde el 23 de abril de 2020, una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el periodo en que dure el estado de alarma, sus prórrogas y mensualidades siguientes (si ese plazo fuera insuficiente por el impacto provocado por el COVID-19), sin que pueda superarse en ningún caso, los 4 meses.
- El arrendador deberá aceptar la moratoria salvo que se hubiera alcanzado a un acuerdo previamente entre las partes, en el que se estableciera la moratoria o la reducción de la renta.
- El pago de la renta se fraccionará durante un plazo de 2 años.
- Podrán acceder a estas medidas los autónomos que estén afiliados en el RETA y las PYMES que no superen los límites establecidos en el art. 257.1 LSC (total de partidas del activo < 4 millones de euros; importe neto de la cifra anual de negocios sea < 8 millones de euros; número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio anterior no sea superior a 50); y, además
- (i) cuya actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma; o
- (ii) cuya actividad no haya quedado directamente suspendida por la declaración del estado de alarma, pero la facturación del mes anterior al que se solicite el aplazamiento se haya reducido en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. Cuando el arrendador no es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.
- Los autónomos y PYMES que cumplan con las condiciones del apartado anterior, y siempre que no hubieran pactado ya con su arrendador un aplazamiento o una rebaja de la renta, podrán solicitar en el plazo de 1 mes desde el 23 de abril de 2020, un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta.
- No se establece expresamente la obligación para el arrendador de otorgar dicho aplazamiento ni la duración del mismo.
- Se prevé que las partes podrán disponer de la fianza, en caso de que existiera, para el pago, total o parcial, de alguna de las mensualidades. Si se dispone de la fianza, el arrendatario habrá de reponerla en el plazo de un año.
3. Cumplimiento de los requisitos establecidos en el Real Decreto-Ley 15/2020.
Los arrendatarios deberán acreditar a los arrendadores el cumplimiento de los requisitos establecidos en el real decreto, mediante los cauces establecidos en la norma (certificado expedido por la AEAT u órgano competente de la comunidad autónoma, en caso de suspensión de actividad; o declaración responsable, para el caso de reducción de actividad).
4. Beneficio indebido del aplazamiento.
Los arrendatarios que se hubieren beneficiado indebidamente del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, sin reunir los requisitos legalmente previstos, responderán de los daños y perjuicios causados, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales (sin perjuicio de otras responsabilidades en la que pudieren incurrir).
Atendiendo a la redacción de estas últimas medidas, consideramos que resulta trascendental revisar el contenido de los contratos y obviamente de los posibles pactos que hayan podido o puedan alcanzarse entre las partes, para así lograr equilibrar los intereses de ambos mediante una interpretación no solo literal de los preceptos sino también teleológica y sistemática, ya que en tanto no haya una concreción legislativa y jurisprudencial, resulta difícil alcanzar conclusiones categóricas sobre las medidas reguladas.
Para más información, adjuntamos enlace al Real Decreto-Ley 15/2020.
